**Intrarea în vigoare a Legii nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor modifică fundamental raportul dintre interesul public și dreptul de proprietate, introducând o definire explicită și operațională a interesului public în urbanism.**
–
Schimbări esențiale în lege și impactul asupra dezvoltatorilor
Noua legislație plasează interesul public în centrul deciziilor autorităților, cerând ca restricțiile asupra proprietății private să fie justificate riguros, tehnic și proporțional. Pentru investitori, diferența între restricțiile legitime și cele arbitrare va depinde de motivația și fundamentarea acestora, precum și de posibilitatea unui control efectiv.
Legea stipulează că autoritățile trebuie să asigure dezvoltarea durabilă și echilibrată, având posibilitatea de a impune limite proprietății pentru beneficiul comunității. La nivel procedural, orice ingerință trebuie să respecte cadrul constituțional, legislația națională și să fie justificată în mod concret.
–
Definirea și aplicarea interesului public
Pentru prima dată, Codul oferă o definire generală a interesului public, referindu-se la dezvoltarea durabilă a teritoriului, protecția patrimoniului natural și construit, calitatea spațiului urban și asigurarea accesului echitabil la utilități și servicii publice.
Aplicarea concretă a acestei noțiuni va depinde însă de adoptarea actelor normative specifice: Strategia de dezvoltare teritorială, Politica urbană a României și Strategia integrată de dezvoltare locală. Aceste documente trebuie transpuse în planurile urbanistice generale și propunerile de amenajare a teritoriului pentru a crea o fundamentare clară.
Definiția legală rămâne momentan teoretică, întrucât lipsa acestor strategii sectoriale poate limita predictibilitatea pentru mediul de business și investitori, care vor depinde de coerența dintre strategii și practicile locale.
–
Manifestări concrete ale prevalenței interesului public
**3.1 Limitarea modificărilor urbanistice derogatorii**
Una dintre cele mai remarcabile schimbări vizează restricțiile asupra modificărilor PUZ (Planul Urbanistic Zonal). Acestea pot fi realizate doar în condiții temeinic fundamentate și cu avizul arhitectului-șef.
Modificarea PUG (Planul Urbanistic General) este permisă, dar limitele sunt stricte: în zonele protejate, procentul maxim de ajustare a POT (Indicatorul de Ocupare a Terenului) este de 20%, iar în zonele neprotejate, 10%.
Autoritatea locală poate amâna sau respinge avizul pentru PUZ dacă modificările nu sunt fundamentate tehnic, dacă afectează infrastructura sau dacă nu corespund interesului public. Deciziile trebuie motivate și fundamentate tehnic pentru a putea fi contestate în instanță.
**3.2 Terenuri rezervate pentru proiecte de interes public**
Codul introduce categoria terenurilor rezervate pentru proiecte de interes național sau regional, stabilite prin planuri de amenajare a teritoriului. Lucrările pe aceste terenuri se pot realiza doar cu avizul conform al autorităților centrale.
Rezervarea nu înseamnă expropriere automată; proprietarul păstrează dreptul de a construi, dar numai dacă autoritatea decide în acest sens, durata rezervării fiind neclar definită. Nu există prag temporar sau mecanisme clare pentru deblocarea restricției, ceea ce poate duce la situații de restricție permanentă fără compensație.
**3.3 Taxa de echipare a teritoriului**
Noul cod introduce taxa pentru contribuția la costurile infrastructurii publice, precum introducerea terenurilor în intravilan, reconversia funcțională sau modificarea indicatorilor urbanistici.
Veniturile obținute prin această taxare trebuie să fie trasabile, utilizate transparent și în concordanță cu investițiile publice. Obligația poate fi extinsă și asupra altor proprietari din zonă, pentru a asigura o contribuție echitabilă.
–
Protecția dreptului de proprietate și mecanisme de control
**4.1 Participarea publicului**
Codul impune participarea publicului în toate fazele de elaborare și modificare a documentațiilor urbanistice. Noul regim sancționează documentațiile aprobate fără respectarea acestor reguli, considerându-le nule.
Pentru dezvoltatori, acest lucru crește importanța procesului de consultare și informare în procesul decizional, eliminând posibilitatea ca proiectele să fie aprobate fără o transparență completă.
**4.2 Actualizarea interdicțiilor încetate**
Interdicțiile asupra terenurilor trebuie actualizate dacă interesul public sau utilitatea publică pentru care au fost stabilite încetează. Dacă autoritatea nu acționează, se poate formula o cerere în justiție pentru obligarea la actualizare.
Lipsa unui termen clar de intervenție și absența unui mecanism specific de constatare a încetării poate duce la menținerea interdicțiilor fără justificare, afectând proprietatea privată pe termen lung.
**4.3 Rolul extins al PUD**
Planul Urbanistic de Detaliu (PUD) devine mai flexibil, putând modifica anumite reglementări ale PUG sau PUZ, în cazuri expres prevăzute. Aceasta se aprobă prin dispoziție a primarului, în maxim 15 zile de la avizul arhitectului-șef, și nu poate schimba funcțiunea urbanistică.
**4.4 Accelerarea și digitalizarea procedurilor**
Noul cod permite avizarea integrată, termene mai scurte și utilizarea progresivă a semnăturii digitale, reducând birocrația și costurile pentru investitori.
Autoritatea trebuie însă să fie capabilă să gestioneze aceste procese, iar problemele administrative precum documentațiile neactualizate și baze de date incomplete pot limita eficiența noilor mecanisme.
–
**Transformările introduse prin Codul nr. 169/2026 schimbă fundamental modul în care interesul public contează în urbanism.** Inițiativele legislative impun o fundamentare clară a restricțiilor, limitează măsurile discreționare și pun accent pe transparență și control.
Aplicarea lor va stabili dacă principiile în vigoare vor construi un sistem urbanistic mai echitabil, predictibil și compatibil cu dezvoltarea economică.
*(Articol semnat de Adriana Dobre, Partener, Băncilă Diaconu și Asociații SPRL, și Mihai Iorga, Senior, Băncilă Diaconu și Asociații SPRL. Articol susținut de EY România.)*
