Legislația în vigoare referitoare la asociațiile de proprietari stabilește în mod explicit că întreținerea și repararea componentelor comune ale unui imobil revin tuturor deținătorilor, nu doar celor afectați direct de anumite defecțiuni. În alte cuvinte, cheltuielile sunt suportate în comun, indiferent de nivelul la care locuiește fiecare sau de utilitatea concretă a zonei respective.
Prin urmare, proprietarii de la parter sau de la etajele inferioare au obligația de a contribui la reabilitarea acoperișului, terasei sau liftului, chiar dacă nu le folosesc direct. În același timp, locatarii de la ultimele niveluri trebuie să participe financiar la lucrări ce au ca scop subsolul sau alte spații comune ale clădirii.
Ce stabilește Legea 196/2018
Cadoul legislativ este reprezentat de Legea nr. 196/2018, care reglementează înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, precum și administrarea condominiilor. Potrivit legislației, o asociație de proprietari se constituie cu acordul scris al cel puțin jumătate plus unu dintre deținători dintr-un imobil.
Obiectivul acesteia este gestionarea, exploatarea, întreținerea, repararea, refacerea și modernizarea proprietății comune, precum și păstrarea imobilului într-o stare adecvată de funcționare, cu respectarea drepturilor și responsabilităților tuturor deținerilor.
Cheltuieli comune pentru toți locatarii
Legislația specifică faptul că toate activitățile legate de proprietatea comună sunt în responsabilitatea asociației de proprietari, iar costurile aferente sunt considerate cheltuieli comune. În acest sens, proprietarii trebuie să aprobe anual fondul de reparații, destinat lucrărilor esențiale la părțile comune ale clădirii.
Categoriile de părți comune
Conform normelor legale, sunt considerate părți comune ale unui bloc, printre altele:
- conductele și coloanele instalațiilor de apă, canalizare, încălzire și energie electrică;
- scara, spălătoria și uscătoria;
- terasa, acoperișul și fațadele;
- liftul, interfonul (partea comună aferentă proprietății);
- structura de rezistență și sistemul de evacuare a deșeurilor menajere.
Distribuția costurilor
Costurile pentru întreținerea și reparația acestor zone comune se repartizează proporțional cu cota-parte indiviză de proprietate, evidențiată în documentele cadastrale sau în actul de proprietate, și nu în funcție de numărul de apartamente sau de etajul la care se află.
Așa cum specifică Legea 196/2018, cheltuielile pe baza cotei-parte includ toate costurile asociate cu administrarea, mentenanța, repararea și, după caz, consolidarea construcțiilor și a sistemelor aflate în proprietate comună.
În concluzie, toți proprietarii trebuie să contribuie financiar pentru lucrările realizate în bloc, indiferent dacă problemele îi afectează direct sau nu, reguli clar stabilite de cadrul legal.