**Proiectul Legii REIT din România, blocat în Parlament de peste doi ani, promite atragerea a zeci de miliarde de lei în investiții imobiliare**
Proiectul de lege privind Societățile pentru Investiții Imobiliare (S.I.I.), echivalentul românesc al REIT-urilor, se află în stand-by în Parlament de peste doi ani, deși are potențialul de a mobiliza capitaluri masive și de a stimula piața imobiliară autohtonă. În absența unei reglementări clare, statul nu reușește să valorifice resursele financiare deținute de populație și fondurile de pensii pentru investiții eficiente în domeniul imobiliar.
S.I.I. și rolul lor în economia imobiliară
Societățile pentru Investiții Imobiliare permit investitorilor să plaseze fonduri în diverse segmente imobiliare fără să dețină direct proprietăți. În aceste structuri, investitorii cumpără unități de fond sau acțiuni și primesc randamente din profitul generat de portofoliile diversificate, inclusiv în sectorul rezidențial, birouri, comercial și logistic.
În România, singura companie listată pe piața AeRo a Bursei de Valori București în domeniu este Star Residence Invest. Acest indicator evidențiază absența unei piețe dezvoltate de REIT-uri, comparativ cu alte state europeanene în care astfel de structuri sunt răspândite și bine puse în legislație.
Contextul legislativ și impactul potențial
`
Proiectul de lege PL-x nr. 433/2024, care vizează reglementarea activității S.I.I., este blocat de peste doi ani în Parlament, fiind considerat de analiști un instrument esențial pentru democratizarea pieței capitalurilor și pentru direcționarea economiilor populației în investiții productive.
În lipsa unei legislații favorabile, majoritatea economiilor populației sunt blocate în depozite bancare și fonduri de pensii cu contribuție obligatorie, de exemplu Pilonul II, ale căror active totalizează aproximativ 257 miliarde de lei, fiind deținute în mare parte în instrumente cu randament real negativ.
Rezerva de capital și oportunitatea economică
Resursele financiare acumulate în depozite și fondurile de pensii potențează o oportunitate semnificativă pentru piața imobiliară națională dacă ar fi canalizate în structuri S.I.I. autorizate. În prezent, fondurile de pensii Pilonul II dețin active de 201,6 miliarde de lei, cu limitări în investiții din cauza lipsei instrumentelor conforme pe piața internă.
Economiile populației, reprezentând aproximativ 257 miliarde de lei, sunt dețînute predominant în depozite, cu randamente reale negative, dezechilibrând potențialul de creștere al acestor capitaluri dacă ar fi investiți în proiecte imobiliare profitabile.
Structura și avantajele fiscale ale S.I.I.
Proiectul propune o structură transparentă: o societate-mamă listată la Bursa de Valori București (S.I.I.), controlată în proporție de 95% de filiale denumite Societăți cu Profil Imobiliar (S.P.I.), care administrează activele.
Implementarea impune distribuirea a 90% din profitul net sub formă de dividende, asigurând un flux de cash constant pentru investitori și o colectare de taxe de aproximativ 16% pe dividende. Astfel, se asigură un mecanism de dividend predator pentru acționari și o bază fiscală semnificativă pentru stat.
Regimul fiscal al S.I.I. nu constituie o facilitate fiscală, fiind considerat o măsură de eliminare a dublei impuneri. În contextul Directivei (UE) 2022/2523, astfel de vehicule sunt exonerate de taxarea impozitului minim global, fiind recunoscute ca piețe de capital cu regim specific.
Impactul bugetar și estimări economice
Deși estimările pe termen scurt indică o diminuare a încasărilor fiscale cu circa 59 milioane de lei în anul al cincilea, beneficiile pe termen mediu și lung sunt considerabile: activitatea economică generată ar putea ajunge la 30 de miliarde de lei, iar colectările suplimentare, la peste 445 milioane de lei anual, la maturitate.
Creșterea transparenței sectorului imobiliar ar forța fiscalizarea dividendelor și profitabilității, care, în prezent, sunt adesea optimize fiscal pentru a evita plata impozitului efectiv.
Impact social și oportunitățile pentru cetățeni
Adoptarea legii S.I.I. ar democratiza accesul la investiții imobiliare, fiind oferit cetățenilor un produs financiar de tipul REIT, cu praguri minime de intrare și supraveghere de către ASF. Capitalul atras prin aceste structuri ar putea finanța proiecte rezidențiale ample, contribuind la reducerea crizei locuințelor și la diminuarea aglomerației urbane.
Proiectul legislativ, deși blocat până acum în parlament, reprezintă o oportunitate majoră pentru redresarea pieței imobiliare și pentru mobilizarea resurselor financiare interne, conform analizelor specialiștilor din domeniu.