Noul Cod privind autorizarea construcțiilor reia și extinde prevederile introduse prin Legea nr. 207/2025, cu scopul oficial de a proteja cumpărătorii în contextul scandalului Nordis. Cu toate acestea, modificările legislative au generat discuții privind impactul asupra industriei imobiliare și asupra economiei generale.
Impactul legislativ asupra mecanismelor financiare
Noile prevederi limitează rezervarea locuințelor la maximum 60 de zile și la cel mult 5% din preț, sub sancțiunea nulității absolute. Aceasta afectează strategiile de finanțare a proiectelor imobiliare și poate reduce accesul dezvoltatorilor mici și mijlocii la clienți în fazele incipiente ale construcțiilor.
Restricțiile impuse în utilizarea avansurilor pot pune dificultăți în acoperirea costurilor inițiale, precum achiziția terenurilor, studii, avize și taxe, sau chiar în finanțarea etapelor ulterioare. În plus, claritatea asupra plafonelor încasate și modul de utilizare a diferenței până la avansul permis nu sunt precis definite.
Un alt mecanism critic, „bunul de plată”, solicită validarea plăților de către o persoană responsabilă, dar nu clarifică responsabilitatea specifică sau consecințele neconformității. În cazul unei refuzări a plății, nu se precizează cine decide dacă decizia a fost justificată sau cine suportă prejudiciul.
Consecințe pentru piața imobiliară și economia națională
Reducerea posibilității de a atrage avansuri și de a gestiona fluxul financiar afectează direct dezvoltatorii. Investițiile în proiecte pot fi amânate sau abandonate, ceea ce duce la scăderea ofertelor de locuințe și creșterea prețurilor în piață.
Limitele impuse în rezervarea și utilizarea fondurilor de avans pot determina și mărirea costurilor de finanțare pentru dezvoltatori. Aceștia ar putea fi nevoiți să suporte dobânzi mai ridicate sau să utilizeze capital propriu, ceea ce, în situații extreme, face ca proiectele să devină nesustenabile.
De asemenea, scăderea numărului de dezvoltatori mici și mijlocii duce la concentrarea pieței, reducând competiția și, implicit, oferta de locuințe pe piața rezidențială. Aceasta ar putea duce la creșterea prețurilor și la o ofertă mai redusă, cu efecte negative asupra accesului populației la locuințe.
Aspecte legale și riscuri de interpretare
Normele introduc clarificări insuficiente privind plafonarea avansurilor și modul de raportare a fondurilor utilizate. Nu se specifică dacă plafonul se stabilește pentru fiecare contract individual sau pentru proiectul în ansamblu, ceea ce poate genera interpretări diferite și probleme financiare.
Legislația actuală prevede și sancțiuni cu amenzi de până la 1% din cifra de afaceri, aplicabile inclusiv societăților nou-înființate, fără cifră de afaceri pe anul precedent. Aceasta ridică întrebări cu privire la proporționalitatea sancțiunilor și justificarea lor în raport cu contravențiile comise.
Există riscul ca normele să fie considerate vulnerabile din punct de vedere constituțional, din cauza lipsei de claritate în formulare, precum și a principiului proporționalității sancțiunilor față de fapte.
Impactul asupra dezvoltatorilor și a bugetului de stat
Restricțiile în utilizarea fondurilor și controalele digitale asupra plăților pot crește riscul ca banii existenți să nu poată fi cheltuiți, blocând financiar proiectele. Aceasta poate duce la suspendarea lucrărilor, cu efecte negative asupra lanțului economic.
Costurile suplimentare generate de dificultățile de finanțare și de control pot fi transferate în prețul final al locuinței, afectând accesibilitatea pentru cumpărători. În caz contrar, proiectele pot deveni nerentabile sau pot fi abandonate, generând pierderi pentru întreaga economie a construcțiilor.
Prin reducerea dezvoltărilor noi, bugetul statului are de pierdut în venituri fiscale și contribuții, iar economia colaterală a sectorului rezidențial se reducem brusc.
Concluzii și recomandări
Legislația urmărește protejarea cumpărătorilor, însă interpretările ambigue ale noilor reguli pot produce efecte adverse majore asupra segmentului imobiliar și asupra economiei în ansamblul ei. Provocarea rămâne în găsirea unui echilibru între prevenirea fraudelor și menținerea funcționării normale a pieței, în condițiile în care norme clare și proporționale sunt esențiale pentru funcționarea sănătoasă a sectorului construcțiilor.
