Un balcon închis înainte de 1990 nu înseamnă automat că lucrarea este legală, iar situația documentară a unor apartamente construite sau modificate în acea perioadă poate genera probleme la vânzare, înregistrare sau reabilitare. Proprietarii actuali trebuie să verifice dacă modificările au fost autorizate, deoarece legea actuală stabilește reguli clare privind autorizarea închiderii balcoanelor.
Regulile legale pentru închiderea balcoanelor
Legea nr. 50/1991 impune, la art. 7 alin. (20^6), emiterea unei autorizații de construire pentru închiderea balcoanelor sau logiilor existente. Aceasta trebuie să fie însoțită de o documentație simplificată, incluzând releveul clădirii, fațada, propunerea de închidere, precum și avizul proiectantului sau o expertiză tehnică.
Situația proprietarilor care au cumpărat apartamente cu balcoane închise
Un exemplu concret arată că cine cumpără un apartament în 2005, construit în 1975, cu balcon închis de la un fost proprietar din anii ’80, descoperă că în documentația cadastrală actuală figura configurația inițială. Proprietarul nu devine automat responsabil pentru lucrarea făcută cu zeci de ani înainte.
În cazul în care apartamentul are în prezent configurația modificată, proprietarul trebuie să clarifice divergențele între situația din teren și documente, mai ales dacă intenționează să facă o tranzacție sau să actualizeze datele cadastrale.
Vechimea lucrărilor și problema legalității
Există o diferență între sancționarea faptului de a fi executat o lucrare fără autorizare și situația juridică a construcției. Timpul scurs de peste 30 sau 40 de ani nu echivalează cu automatica legalizare a lucrării sau cu înscrierea ei în documentație.
Legea nr. 50/1991 prevede reguli distincte pentru lucrările fără autorizație și pentru cazul în care termenul de prescripție pentru răspunderea contravențională a expirat. În consecință, la verificarea situației unui balcon vechi, trebuie luată în considerare data construirii și documentele existente.
Impactul asupra fațadei clădirii
Balconul face parte din apartament, dar intervenția asupra lui poate modifica aspectul exterior al blocului. Legea nr. 196/2018 consideră fațadele ca părți comune, care pot fi modificate doar conform regulilor pentru schimbări constructive.
Astfel, închiderea unui balcon nu înseamnă doar montarea de ferestre într-un spațiu privat, ci necesită autorizare pentru modificări ce afectează fațada, fiind supusă regulilor condominiului.
Ce trebuie să facă un proprietar care descoperă divergence între acte și realitate
Primul pas este verificarea documentației: contractul de vânzare-cumparare, cărțile cadastrale, releveul, și eventuale acte vechi. Lipsa autorizației nu implică neapărat că lucrarea nu a fost autorizată anterior.
Dacă situația din acte diferă de cea de pe teren, proprietarul poate solicita informații de la autoritățile locale și poate apela la un specialist autorizat pentru a determina ce proceduri sunt posibile în cazul concret. Soluțiile variază, mai ales în cazul clădirilor cu regim de protecție, probleme seismice sau intervenții ample.
Un proprietar care a cumpărat apartamentul cu balcon deja închis trebuie să înțeleagă că nu este considerat automat autorul modificării. Totuși, dacă documentele și realitatea terenului sunt divergente, poate fi necesară o clarificare pentru conformitate legală.
În final, vechimea lucrării nu garantează legalitatea acesteia și problemele documentare pot necesita remedieri înainte de orice tranzacție sau modificare ulterioară.
