Românii interesați să garanteze un credit imobiliar sau să achiziționeze o locuință trebuie să fie atenți la situația datoriilor către asociația de proprietari. În cazul în care apartamentul are restanțe la întreținere, aceste datorii pot impiedica constituirea ipotecii, fiind înscrise ca privilegii imobiliare în Cartea Funciară, conform legislației din 2026.
Cadrul legal aplicabil în 2026
Legea nr. 196/2018 reglementează drepturile asociației de proprietari asupra sumelor restante. Aceasta permite înregistrarea privilegiului imobiliar asupra apartamentelor cu datorii, dacă acestea nu sunt plătite. Codul Civil stabilește reguli pentru privilegiile și ipotecile asupra imobilelor, precum și ordinea de preferință între creditori. Legea nr. 7/1996 gestionează înscrierea acestor sarcini în Cartea Funciară și efectele lor față de terți.
Verificarea situației juridice a imobilului se face prin Extrasul de Carte Funciară, care arată dacă există sarcini înscrise pe proprietate. Acest document este esențial pentru bănci și notari în procesul de analiză a imobilului.
Privilegiul imobiliar și impactul asupra ipotecii
Asociația de proprietari poate beneficia de un privilegiu asupra apartamentului pentru sumele datorate ca contribuție la cheltuielile comune, conform art. 80 din Legea nr. 196/2018. Privilegiul poate fi înscris în Cartea Funciară și conferă asociației o prioritate la recuperarea creanței în caz de executare silită.
Prezența privilegiului reprezintă un risc pentru instituțiile de credit, deoarece, în cazul valorificării imobilului, asociația poate fi plătită înaintea băncii. Ca urmare, creditorii solicită adesea radierea privilegiului înainte de acordarea unui credit ipotecar sau de constituirea ipotecii propriu-zise.
Pașii pentru constituirea ipotecii
Primul pas este obținerea unei adeverințe de la asociație, semnată de președinte și administrator, care să ateste datoriile și eventualele litigii. Acest document este necesar pentru notari și instituțiile bancare.
Următorul pas implică stingerea datoriilor restante. Plata integrală a sumelor dă posibilitatea asociației să emită o adresă de radiere a privilegiului. În cazuri speciale, poate fi utilizată o procedură de plată condiționată, prin care o parte din credit se virează direct în contul asociației sub supravegherea notarului.
După achitarea datoriilor, se solicită radierea privilegiului din Cartea Funciară, fie prin notar, fie direct la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară. Imobilul trebuie eliberat de sarcini pentru a putea fi ipotecat în condiții optime.
Prescripția datoriilor către asociația de proprietari
Datoriile către asociație se supun unui termen de prescripție de trei ani, conform Codului Civil. Acest termen poate fi întrerupt prin acțiuni în instanță, notificări sau recunoașterea datoriei de către proprietar. Deși, în teorie, creanțele prescrise nu mai pot fi executate, instituțiile financiare solicită, frecvent, o hotărâre judecătorească fermă pentru a accepta constituirea sau menținerea unei ipoteci pe proprietate.
Acest material are caracter informativ. Pentru situații concrete, se recomandă consultarea unui avocat specializat în drept imobiliar.