Prețurile imobiliare din România sunt influențate de metrica utilizată pentru calcularea suprafeței locuinței, iar diferențele între tipurile de suprafețe pot avea impact semnificativ asupra valorii și comparației ofertelor.
Legea stabilește mai multe tipuri de suprafețe pentru o locuință
Legea locuinței nr. 114/1996 definește principalele categorii de suprafețe pentru locuințe, utilizate în documente oficiale și contracte de vânzare-cumpărare. Acestea includ suprafața utilă, construită, desfășurată și locuibilă.
În procesul de evaluare a unei locuințe, sunt relevante modul de măsurare și interpretare a fiecărei categorii. Aceste definiții sunt importante pentru dezvoltatori, proiectanți și cumpărători, fiind utilizate în cadastrul, releveu, autorizațiile de construire și contracte.
Diferențele dintre aceste suprafețe pot influența direct valoarea de vânzare a proprietății. În mod frecvent, apartamentele sunt promovate cu preț pe metru pătrat, însă este esențial ca cumpărătorii să știe dacă cifra se referă la suprafața utilă sau cea construită.
Suprafața utilă, indicatorul pentru spațiul efectiv de utilizare
Suprafața utilă indică spațiul efectiv utilizabil din interiorul locuinței. Conform Legii locuinței nr. 114/1996, aceasta reprezintă suprafața desfășurată minus suprafața ocupată de pereți.
Aceasta include camerele de locuit, dormitoarele, bucătăria, băile, holurile și spațiile de depozitare. Pereții și anumite elemente structurale nu sunt luați în calcul pentru suprafața utilă.
Suprafața utilă este considerată indicatorul cel mai relevant pentru compararea apartamentelor, deoarece reflectă spațiul disponibil pentru mobilier și activități cotidiene.
Suprafața construită, întotdeauna mai mare decât cea utilă
Suprafața construită include, pe lângă suprafața utilă, și grosimea pereților interiori și exteriori, balcoanele, logiile și cota-parte din spațiile comune ale imobilului.
Din această cauză, suprafața construită este întotdeauna mai mare decât cea utilă. În cazul locuințelor noi, diferența poate fi semnificativă, iar două apartamente promovate cu același metraj construit pot avea spații interioare foarte diferite.
De exemplu, un apartament cu 70 de metri pătrați utili poate avea peste 90 de metri pătrați construiți, în funcție de grosimea pereților și dimensiunea balconelor. Astfel, compararea prețurilor trebuie să țină cont de tipul de suprafață folosit.
Suprafața desfășurată și suprafața locuibilă
Suprafața desfășurată reprezintă suma suprafețelor construite ale tuturor nivelurilor unei clădiri. Apare în documentațiile de urbanism, autorizațiile de construire și cadastre, fiind folosită mai ales pentru proiecte complexe.
Suprafața locuibilă, diferită de suprafața utilă, include exclusiv camerele în care se locuiește efectiv, precum camerele de zi și dormitoarele. Bucătăriile, băile, holurile sau spațiile de depozitare nu sunt incluse în această categorie.
Două apartamente cu aceeași suprafață utilă pot avea suprafețe locuibile diferite, în funcție de compartimentare și dimensiunea camerei principale.
Ce trebuie verificat înainte de cumpărare
Cumpărătorii trebuie să compare aceleași tipuri de suprafețe între oferte. Compararea prețurilor pe bază de suprafață construită versus suprafață utilă poate duce la percepții inexacte asupra valorii reale.
În cazul locuințelor noi, diferențele dintre aceste tipuri de suprafețe pot fi mari, deoarece suprafața construită include pereți, balcoane și spații comune, iar spațiul util poate fi subestimat. Verificarea specificațiilor și a tipului de suprafață prezentată în anunțuri este esențială înainte de finalizarea achiziției.
