Românii din ultimele ani preferă terenurile ieftine aflate în zonele periurbane ale marilor orașe, dar mulți descoperă după achiziție dificultăți juridice și administrative care împiedică construcțiile. Aceste probleme apar frecvent în cazul terenurilor extravilane, cumpărate de cei interesați să evite prețurile mari ale terenurilor intravilane.
Diferența dintre terenurile intravilane și cele extravilane
În România, terenurile se împart în două categorii: intravilan și extravilan. Terenurile intravilane sunt situate în zonele construibile ale localităților și pot fi utilizate pentru locuințe, spații comerciale și alte construcții, conform normelor urbanistice.
Terenurile extravilane se află în afara acestor zone și sunt destinate activităților agricole, pășunilor sau exploatărilor naturale. Achiziția unui teren extravilan nu garantează posibilitatea construirii pe el, ceea ce devine o problemă pentru cumpărători.
Reglementări pentru construcții pe terenurile extravilane
Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții și legea fondului funciar nr. 18/1991 reglementează regimul terenurilor extravilane. Pentru a construi legal, terenul trebuie introdus în intravilanul localității și devine necesar realizarea unui Plan Urbanistic Zonal (PUZ).
Procesul de schimbare a categoriei poate dura luni sau chiar ani și implică costuri pentru documentații, avize și aprobări administrative. Mulți cumpărători află despre această necesitate abia după semnarea contractului de achiziție.
Costurile suplimentare legate de utilități
Lipsa utilităților reprezintă o altă problemă majoră. Multe terenuri promovate drept „aproape de oraș” nu dispun de rețea de apă, canalizare, gaze sau electricitate. Extinderea acestora poate implica costuri de zeci de mii de lei și, în unele situații, branșarea nu este posibilă dacă zona nu face parte din planurile de dezvoltare ale primăriei.
Aceste costuri pot transforma un teren „ieftin” într-o investiție mult mai costisitoare decât un lot intravilan deja echipat pentru construcție.
Accesul la teren și situația drumurilor
Unele terenuri sunt vândute fără un drum clar și legal de acces. În zone periurbane, drumurile de exploatare agricolă sau aleile private nu întotdeauna au statut oficial de drum public și nu sunt intabulate corespunzător.
Primăria poate refuza autorizația de construire dacă terenul nu are acces legal la un drum public, iar acest lucru poate fi descoperit prea târziu de cumpărător, după semnarea contractului.
Ce verificări sunt esențiale înainte de cumpărare
Experții imobiliari recomandă verificarea documentelor privind terenul înainte de achiziție. Cele mai importante sunt certificatul de urbanism, categoria terenului, existența utilităților, situația juridică a drumului de acces și posibilitatea de introducere în intravilan.
Cumpărătorii trebuie să se asigure că terenul are toate actele în regulă pentru a evita problemele ulterioare legate de construcții și infrastructură.