Un drept de folosință asupra unui imobil nu conferă persoanei respective dreptul de a vinde, dona sau transmite în alt mod bunul, ci only utilizarea acestuia în condiții stabilite prin lege sau contract.
Ce înseamnă dreptul de folosință asupra unui imobil
Dreptul de folosință permite unei persoane să utilizeze un imobil și să beneficieze de avantajele sale, fără a fi proprietarul legal. Persoana poate locui sau folosi terenul, dar nu are dreptul să dispună de bun din punct de vedere juridic. Exemplul cel mai comun este contractul de închiriere, unde chiriașul are dreptul să locuiască, dar nu poate vinde imobilul.
O altă situație este uzufructul viager, unde părinții pot dona apartamentul copiilor păstrându-și dreptul de a locui în continuare până la sfârșitul vieții. În astfel de cazuri, părinții beneficiază de dreptul de a folosi imobilul, în timp ce copilul devine proprietar.
Drepturile de folosință reglementate de Codul civil includ forme precum uzufructul, uzul, abitația, superficie și alte modalități legale de utilizare a imobilului. Acestea pot fi temporare sau permanente, gratuite sau contra cost, limitate prin contract sau transmisibile.
Persoana cu drept de folosință nu are control complet asupra bunului, având doar dreptul de a-l utiliza conform condițiilor stabilite.
Poți vinde un imobil dacă ai doar drept de folosință?
Răspunsul este clar: nu. Vânzarea unui bun aparține exclusiv proprietarului legal.
Persoana cu drept de folosință nu poate să vândă, să doneze, să ipotecheze sau să lase în moștenire imobilul, deoarece aceste atribute de dispoziție țin de dreptul de proprietate.
Deși o persoană locuiește ani de zile în imobil și suportă cheltuieli pentru întreținere, acest fapt nu îi conferă automat dreptul de a deveni proprietar.
Poți modifica sau renova locuința?
Persoana cu drept de folosință poate realiza modificări minore pentru utilizarea normală a locuinței, precum schimbarea mobilierului sau efectuarea reparațiilor simple.
Însă, nu poate interveni asupra structurii sau destinației imobilului fără acordul proprietarului. Cei cu drept de folosință nu au voie să spargă pereți, să modifice structura sau să facă lucrări majore fără autorizare.
Uzufructul impune, totodată, păstrarea valorii bunului și utilizarea fără prejudicierea proprietarului.
Poți închiria mai departe un imobil dacă ai doar drept de folosință?
Permisiunea de subînchiriere depinde de tipul dreptului și de prevederile contractuale.
Unele contracte solicită acordul expres al proprietarului pentru subînchiriere, în timp ce altele o interzic în mod total.
De exemplu, un chiriaș nu poate subînchiria legal apartamentul dacă acest lucru este interzis în contract. În cazul dreptului de abitație, utilizatorul are, de regulă, un drept personal de locuire și nu poate să închirieze mai departe.
În cazul uzufructului, titularul poate, în anumite condiții, să închirieze bunul pentru a obține venituri, dacă legea sau actele nu stipulează altfel.
Diferența esențială dintre proprietate și folosință
Dreptul de proprietate oferă cele mai extinse drepturi asupra unui bun, inclusiv utilizarea, vânzarea, donația și moștenirea.
În schimb, dreptul de folosință limitează utilizarea la condițiile stabilite legal sau contractual.
Această diferență conduce adesea la confuzie, mulți asumând greșit că locuirea de ani de zile într-un imobil le conferă drepturi de proprietar. În realitate, legal, acestea sunt fenomene diferite.
Este crucial ca, în cazul caselor, apartamentelor sau terenurilor, să se clarifice cine este proprietar și cine are doar dreptul de folosință asupra bunului.
