Un proprietar român care închiriază un apartament rămâne responsabil pentru plățile către asociația de proprietari, chiar dacă chiriașul nu achită întreținerea. În condițiile stabilite de Legea nr. 196/2018, obligația aferentă cotele de contribuție nu este mutată automat asupra chiriașului, iar proprietarul trebuie să gestioneze și eventualele datorii.
Responsabilitatea proprietarului pentru datorii față de asociație
Chiriașul poate locui luni întregi fără să plătească, însă responsabilitatea legală îi revine în mod direct proprietarului. Încheierea unui contract prin care chiriașul preia întreținerea nu îl exonerează pe proprietar de obligațiile față de asociație. Legislația precizează că datoria datorată pentru apartament poate fi solicitată proprietarului, iar acesta trebuie să recupereze sumele de la chiriaș.
Penalități și creșterea datoriei
Legea permite asociației să stabilească penalități pentru restanțele de plată, plafonul fiind de cel mult 0,2% pe zi de întârziere. Penalitățile pot fi aplicate după expirarea perioadei legale de la data scadentă și nu pot depăși suma datorată. Astfel, în cazul unei datorii inițiale de 4.000 de lei, sumele restante pot crește semnificativ în timp dacă sunt aplicate penalități.
Recuperarea sumelor și termenele legale
Conform Legii nr. 196/2018, asociația de proprietari poate acționa în instanță proprietarul dacă datoria nu este plătită în termen de peste 60 de zile de la data afișării listei de plată. În plus, administratorul are obligația de a notifica proprietarii restanțieri, iar președintele asociației poate iniția acțiuni legale pentru recuperarea sumelor.
Ipotecă legală asupra apartamentului
Legea recunoaște dreptul asociației de proprietari de a înscrie o ipotecă legală asupra apartamentului pentru sumele restante. Aceasta poate fi făcută după împlinirea termenelor prevăzute și se înscrie în cartea funciară la cererea președintelui asociației, pe baza documentelor legale. Astfel, datoria chiriașului poate deveni o problemă legală direct legată de proprietate.
Executare silită în caz de neplată
Dacă asociația obține o hotărâre favorabilă, poate iniția proceduri de executare silită asupra bunurilor proprietarului. În această situație, nu există protecție simplă bazată pe faptul că în apartament locuia chiriaș și cheltuielile urmau să fie suportate de acesta. Procedura poate viza conturi, venituri sau alte bunuri ale proprietarului în limitele legii.
Recuperarea de la chiriaș
Proprietarul poate încerca să recupereze prejudiciul de la chiriaș dacă contractul stipulează clar obligațiile acesteia. În cazul lipsei plăților, acțiunea se poate purta în instanță pentru recuperarea sumelor. Contractul scris trebuie să detalieze cine plătește întreținerea, perioadele, documentele doveditoare și condițiile de încetare a raportului.
Importanța contractului înregistrat
Fără un contract scris și înregistrat, recuperarea banilor devine mai dificilă. Proprietarul riscă să nu poată demonstra exact obligațiile chiriașului și să întâmpine dificultăți în dovedirea sumelor restante. În cazul înregistrării contractului la organele fiscale, creanțele devin titluri executorii, facilitând acțiunile de recuperare.
Vânzarea apartamentului și datoriile
Legea impune verificarea situației datoriilor înainte de vânzarea apartamentului. În cazul existenței debitelor, vânzarea poate fi condiționată de acceptarea preluării lor de către noul proprietar. Documentele care atestă situația datoriilor trebuie prezentate notarului, iar neachitarea lor poate bloca procesul de vânzare.
Un proprietar care închiriază apartamentul trebuie să fie conștient că obligațiile legale de plată către asociație rămân în sarcina sa, chiar dacă chiriașul nu achită utilitățile. În cazul întârzierilor repetate, situația poate escalada la proceduri legale, ipotec și, în cazuri grave, executare silită. Cel mai sigur mod de a evita complicările este încheierea unui contract clar, înregistrarea și monitorizarea constantă a situației financiare a apartamentului.
